Czy stać mnie na kredyt hipoteczny? Kalkulator i zasady

„Czy mnie stać?" — najważniejsze pytanie przed kredytem

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na 20–30 lat. Przed podpisaniem umowy musisz odpowiedzieć na dwa pytania: czy bank da mi kredyt (zdolność kredytowa) i czy naprawdę mnie na niego stać (komfort finansowy).

To nie to samo.

Zdolność kredytowa — co liczy bank?

Dochód netto

Bank bierze pod uwagę stabilny, udokumentowany dochód:

• UoP — najłatwiej, wystarczą 3 ostatnie odcinki
• B2B / działalność — średnia z 12–24 miesięcy, bank weźmie niższą wartość
• Umowy zlecenia/dzieło — trudniejsze, niektóre banki nie akceptują

Wskaźnik DTI (Debt-to-Income)

Rata wszystkich kredytów (łącznie z nowym hipotecznym) nie powinna przekraczać:

• 40–50% dochodu netto — ogólna zasada banków
• 25–30% — rekomendacja dla komfortu finansowego

Przy dochodzie 10 000 zł netto:

• Bank może zaakceptować ratę do 4 000–5 000 zł
• Komfortowa rata to max 2 500–3 000 zł

Inne zobowiązania

Bank odejmuje od zdolności:

• Raty innych kredytów
• Limity kart kredytowych — nawet jeśli ich nie używasz!
• Limity debetowe
• Alimenty

Wkład własny i LTV

Minimalny wkład to 10–20% wartości nieruchomości. Im wyższy wkład, tym:

• Niższe oprocentowanie (lepsza marża)
• Niższy wskaźnik LTV
• Niższa rata

Kalkulator — ile mogę wziąć?

Przykład 1: Para z dochodem 15 000 zł netto

• Brak innych kredytów
• Wkład własny: 100 000 zł
• Zdolność kredytowa: ok. 550 000–700 000 zł
• Komfortowy kredyt (rata 30% dochodu = 4 500 zł): ok. 500 000 zł na 25 lat

Przykład 2: Singiel z dochodem 8 000 zł netto

• Karta kredytowa z limitem 5 000 zł
• Wkład własny: 60 000 zł
• Zdolność po odjęciu limitu karty: ok. 300 000–380 000 zł
• Komfortowy kredyt (rata 30% = 2 400 zł): ok. 280 000 zł na 25 lat

5 zasad, zanim weźmiesz kredyt

1. Rata ≤ 30% dochodu netto

To złota zasada. Przy 40%+ zostajesz „house poor" — masz mieszkanie, ale nie masz na życie.

2. Poduszka bezpieczeństwa 6+ miesięcy

Zanim weźmiesz kredyt, odłóż 6 miesięcy rat + wydatków. Utrata pracy z kredytem i bez oszczędności to koszmar.

3. Testuj się przez 6 miesięcy

Zanim pójdziesz do banku, odkładaj co miesiąc kwotę planowanej raty. Jeśli po 6 miesiącach Ci to nie przeszkadza — jesteś gotowy.

4. Licz koszty całkowite, nie samą ratę

Do raty dodaj: ubezpieczenie nieruchomości, czynsz administracyjny, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości. To dodatkowe 500–1 500 zł/mies.

5. Stopa zmienna = ryzyko

Przy kredycie ze zmienną stopą rata może wzrosnąć o 50–100% przy zmianie stóp procentowych. Sprawdź, czy stać Cię na ratę przy stopie wyższej o 3 punkty procentowe.

Stałe vs zmienne oprocentowanie

Jak Freenance może pomóc

Freenance pomaga ocenić, czy stać Cię na kredyt:

• Symulacja budżetu z ratą — dodaj planowaną ratę do wydatków i sprawdź, jak wpływa na Twój cashflow
• Stress test — co jeśli stopy wzrosną? Co jeśli stracisz dochód na 3 miesiące?
• Tracking wkładu własnego — cel oszczędnościowy z paskiem postępu
• Runway z kredytem — ile miesięcy wytrzymasz finansowo z ratą hipoteczną

👉 Sprawdź swoją gotowość na kredyt z Freenance — freenance.io