Podatek od najmu 2026 — ryczałt 8,5% i 12,5%

Od 2023 roku najem prywatny (poza działalnością gospodarczą) rozliczasz wyłącznie ryczałtem na PIT-28 — stawki 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki. Jeśli wynajmujesz w ramach JDG, wybierasz formę opodatkowania dla całej działalności (skala, liniówka lub ryczałt).

Kogo dotyczy

• Najem prywatny: osoby fizyczne wynajmujące mieszkanie, dom, pokój, lokal użytkowy, miejsce postojowe — poza JDG.
• Najem w JDG: przedsiębiorcy, których przedmiotem działalności jest wynajem (PKD 68.20.Z).
• Najem okazjonalny i instytucjonalny — formy prawne, nie podatkowe; obie rozliczasz ryczałtem.

Kluczowe liczby 2026

• Stawka ryczałtu 8,5% — do 100 000 zł przychodu rocznie.
• Stawka ryczałtu 12,5% — od nadwyżki powyżej 100 000 zł.
• Limit wspólny dla małżonków — 200 000 zł (każdy ma własny 100 000 zł).
• Brak możliwości odliczenia kosztów (czynsz do spółdzielni, remonty, amortyzacja — nic).
• Składki ZUS — najem prywatny nie podlega ZUS. W JDG — standardowy ZUS przedsiębiorcy.
• Składka zdrowotna — w najmie prywatnym nie obowiązuje.

Krok po kroku jak rozliczyć najem

1. Ustal przychód — to czynsz netto (bez opłat za media, które przerzucasz na najemcę z rozdzielenia w umowie).
2. Oblicz zaliczki miesięczne lub kwartalne (kwartalnie, jeśli przychód w poprzednim roku nie przekroczył równowartości 200 000 EUR).
3. Wpłać zaliczkę na mikrorachunek US do 20. dnia następnego miesiąca (lub kwartału).
4. Złóż PIT-28 za 2025 rok do 30 kwietnia 2026.
5. Przechowuj umowy najmu i dowody wpłat przez 5 lat.

Przykład liczbowy

Tomasz — wynajmuje dwa mieszkania w Warszawie. Łączny czynsz: 4 500 zł/mies. + 4 000 zł/mies. = 8 500 zł. Opłaty za media (woda, prąd, gaz) fakturowane osobno — 1 200 zł, przerzucone na najemców.

• Przychód roczny: 8 500 × 12 = 102 000 zł
• Do 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
• Nadwyżka 2 000 zł × 12,5% = 250 zł
• Podatek roczny: 8 750 zł
• Efektywna stawka: ~8,58%

Gdyby Tomasz był w związku małżeńskim i przeniósł 50% na małżonka — każde z nich miałoby 51 000 zł przychodu (poniżej progu 100 000 zł), a podatek wyniósłby 2 × 4 335 zł = 8 670 zł.

Typowe błędy i pułapki

• Wliczanie mediów do przychodu — jeśli umowa nie rozdziela czynszu od mediów, całość staje się opodatkowana.
• Brak zgłoszenia najmu okazjonalnego do US w terminie 14 dni — traci się status okazjonalny.
• Niewłaściwa kwalifikacja — wynajem 5+ mieszkań organizowany jak biznes może być uznany za JDG nawet bez wpisu do CEIDG.
• Brak zaliczek w trakcie roku — US nalicza odsetki.
• Wspólny najem z małżonkiem rozliczany tylko przez jedno z was — traci się drugi limit 100 000 zł.

E-PIT, Twój e-PIT i e-Urząd Skarbowy

PIT-28 również jest dostępny w usłudze Twój e-PIT od 15 lutego 2026 — w formie wstępnie przygotowanego zeznania z danymi o wpłatach. Zweryfikuj przychód i wyślij przez e-Urząd Skarbowy. Zaliczki wpłacasz na indywidualny mikrorachunek podatkowy (generowany w e-US na podstawie NIP/PESEL).

Terminy 2026

• 20. dzień miesiąca — wpłata ryczałtu za poprzedni miesiąc (lub kwartał).
• 31 stycznia 2026 — ostatnia zaliczka za grudzień 2025 (lub IV kwartał).
• 30 kwietnia 2026 — PIT-28 za 2025 rok (termin wydłużony z 28 lutego od 2023 r.).
• 14 dni od zawarcia umowy — zgłoszenie najmu okazjonalnego do US.

FAQ

Czy mogę odliczyć remont mieszkania od podatku od najmu? Nie — ryczałt nie pozwala na odliczanie kosztów. Tylko odpis amortyzacyjny w JDG (a i to ograniczony od 2023 r.).

Co z najmem krótkoterminowym (Airbnb, Booking)? Powyżej pewnej skali US często uznaje to za działalność gospodarczą. W praktyce do ~20-30 nocy w roku bezpiecznie jest najem prywatny, powyżej — rozważ JDG.

Jak rozliczać media płacone za najemcę? Muszą być osobno wymienione w umowie i przerzucane bez marży — wtedy nie są przychodem podatkowym.

Czy najem na rzecz firmy jest opodatkowany inaczej? Nie — stawki ryczałtu są takie same. Firma-najemca wystawia informację PIT-11 tylko przy niektórych wariantach (zaliczki).

Czy trzeba płacić VAT od najmu mieszkaniowego? Najem mieszkaniowy na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Najem lokalu użytkowego/krótkoterminowego — co do zasady 23% (zwolnienie do 200 000 zł obrotu).

Najem prywatny vs najem w JDG — porównanie

Kiedy najem prywatny przestaje być „prywatny"

Urząd Skarbowy może przekwalifikować najem na działalność gospodarczą, jeśli prowadzisz go:

• w sposób zorganizowany (biuro, pracownicy, strona internetowa, reklamy),
• ciągły i powtarzalny (wielu najemców, duża liczba mieszkań),
• zarobkowy (generujesz dochód, a nie pokrywasz koszty utrzymania własnego majątku).

Progi nie są sztywne, ale praktycznie 5+ mieszkań albo aktywny krótkotrwały najem (Airbnb na 100+ nocy/rok) to sygnał, że powinieneś założyć JDG.

Zgłoszenie najmu — co musisz zrobić

1. Zawrzyj umowę pisemną (minimalne zabezpieczenie przy sporach).
2. Najem okazjonalny — zgłoszenie do US w 14 dni od zawarcia umowy (wymaga aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji).
3. Najem instytucjonalny — dla właścicieli prowadzących działalność gospodarczą.
4. Ogólny najem prywatny — bez formalnego zgłoszenia, wystarczy umowa i wpłacanie ryczałtu.

Kaucja i opłaty dodatkowe

• Kaucja — nie jest przychodem (zwracasz po zakończeniu najmu).
• Media rozliczane bez marży — nie są przychodem.
• Odstępne od poprzedniego najemcy — jest przychodem (jednorazowym).
• Karne odsetki za zwłokę — przychód, doliczasz do podstawy ryczałtu.

Checklist najemcy — co robić co miesiąc

• Przyjęcie czynszu na konto (zalecane dla ewidencji).
• Rozliczenie mediów zgodnie z umową.
• Wpłata ryczałtu na mikrorachunek do 20. dnia następnego miesiąca.
• Zapisanie dowodu wpłaty i protokołu rozliczenia mediów.
• Raz w roku: PIT-28 do 30 kwietnia.

Amortyzacja mieszkań — koniec od 2023

Od 1 stycznia 2023 r. nie można amortyzować mieszkań (lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych) nawet w JDG. Oznacza to utratę ~1,5% rocznego odpisu od wartości początkowej — co dla wielu wynajmujących odbiera sens rozliczania w JDG. Dla lokali użytkowych amortyzacja pozostała bez zmian.

Najem a PIT-0 dla powracających

Jeśli wracasz do Polski po okresie rezydencji za granicą, możesz skorzystać z PIT-0 dla powracających — zwolnienie z PIT do 85 528 zł rocznie przez 4 kolejne lata. Ulga obejmuje również przychody z najmu prywatnego opodatkowane ryczałtem (limit wspólny dla wszystkich źródeł).

Najem krótkoterminowy (Airbnb, Booking) — co się zmienia

Urząd Skarbowy od 2024 r. otrzymuje dane z platform (Booking, Airbnb, Vrbo) o Twoich obrotach — dzięki dyrektywie DAC7. Oznacza to, że nie da się „zapomnieć" o tych przychodach. Jeśli masz więcej niż 30 wynajmów rocznie na platformie, platforma sama raportuje Cię do Twojego US. Najczęstszy scenariusz:

• krótkoterminowy najem 1 mieszkania → najem prywatny na ryczałcie 8,5%,
• 2+ mieszkania krótkoterminowe / hotel-like → praktycznie JDG z PKD 55.20.Z.

Podsumowanie

Najem prywatny pod ryczałtem 8,5% to najtańsza forma opodatkowania wynajmu w Polsce — pod warunkiem, że masz niskie koszty (amortyzacja, remonty) lub wynajmujesz nowe mieszkanie. Powyżej 100 000 zł przychodu rocznie (lub 200 000 zł dla małżeństw) warto rozważyć przeniesienie części umów na małżonka albo przejście na JDG.

Ulga dla klasy średniej i najem

Ulga dla klasy średniej została zniesiona od 2022 r. Jej kontynuacją jest kwota wolna 30 000 zł (tylko w skali podatkowej). Najem prywatny pod ryczałtem nie korzysta z kwoty wolnej — ryczałt liczy się od pierwszej złotówki przychodu.

Dobre praktyki umowy najmu 2026

• Precyzyjne rozdzielenie: czynsz + opłaty eksploatacyjne + media.
• Klauzula o indeksacji czynszu raz do roku (np. wskaźnik inflacji GUS).
• Kaucja min. 1-miesięczna (do 3-miesięcznej przy najmie okazjonalnym).
• Obowiązki najemcy/wynajmującego dotyczące napraw (art. 681–686 KC).

Freenance — rozliczenie łatwiejsze

Freenance tracuje Twoje wpływy z najmu automatycznie z importu bankowego i oznacza je tagiem „najem". Raport roczny pokazuje łączny przychód i wyliczoną zaliczkę ryczałtu. Wypróbuj Freenance — rozliczenie PIT-28 za kilka minut.

Powiązane artykuły

• Kwota wolna od podatku 2026 — ile wynosi i kto skorzysta?
• PIT-37 — jak rozliczyć krok po kroku (2026)
• Jak działają fundusze hedgingowe: struktura, strategie i opłaty